대한민국 자산 시장의 향방? (23.09.30 현 상황 브리핑)

부동산 시장에 진입한후 그래도 다이나믹한 자산 상승기와 폭락기를 격어본거같다. 직접투자를 진행하면서 대한민국 부동산 시장 특히 주거용 부동산 시장에 대한 많은 고민을 하면서 최근 느낀 바를 써보려한다. 나는 비하하는 바는 아니지만 전세에 산다는것은 자동으로 숏배팅을 한것으로 간주한다. 인플레이션에 따라 부동산 가격이 올라가는건 경제를 배운 사람이라면 당연히 아는 사실이다. 물론 단기적으로는 배팅이 맞을수있다 하지만 누구나 알듯이 자산시장에 숏배팅을 장기로 하는것은 바보짓이다.

 

통화량 대비 전국 아파트 시가총액

우리는 우리주변을 보면 알수있다. 자산시장에 숏배팅을 하는것이 얼마나 무서운지. 한국이 유독 부동산에 미쳐있다는것은 사실이다. 주변을 한번봐보자. 30~50억 정도 자산을 이룬사람중에 부동산 투자가 아닌걸로 이룬사람이 얼마나 있는지. 이들도 시작은 비슷했을거다. 둘로 예를 들어보겠다. 26세 A와 B는 같이 대기업에 입사한 동기다. 연봉은 5000만원 정도로 가정하겠다. 둘이 매년 2천씩 저축을 했다는 가정하에 3년차에  A는 3억짜리 아파트를 B 는 2억짜리 전세를 들어갔다고치자 그들 나이 29이다. 그렇게 3년이 지나고 상승장이 한번 불었다 치면 A는 5억 아파트와 현금 6천만원 B는 아직도 현금 1.2억이 전부였을것이다. 벌써 순자산이 A는 3.2억 B는1.2억이다 그들 나이 32이다. 이런식으로 매번 B가 좌절하고 투자하지 안는다면 이들의 40대에는 노동소득으로는 절대 잡을수없는 격차가 있을것이다. 물론 자산가격이 단기적으로 빠질수도 있다. 하지만 어차피 실거주가 해결된거 아닌가? 또한 못갚아낼 정도의 대출이 아니란 말이다. 부동산 투기나 영끌을 조장하는것이 아니다 주변에 보이는 예를 든것이고. 주식이던 채권이던 뭐던간 인플레이션에게는 지지 말자는 얘기다.

CPI 는 소비자 물가 지수 입니다.

단순 계산만 해봐도 알것이다. 정말 연봉이 높은 특수 직업군 빼고는 노동소득으로 큰 자산증식을 이뤄낼수없다는걸 말이다. 나는 이현실을 빨리 모두가 받아들이고 자기 살길을 찾았으면 좋겠다. 

 

역사가 증명합니다.

 

암튼 자산시장으로 돌아와 현재 대한민국을 보자면 어느정도 자산들이다 안정을 찾은거같다. 물론 각종 정부의 정책과 시장심리 유도를 통한것이란것은 부정 못한다. 특별보금자리론, DSR 우회책, 중도금대출 개수제한 해제등 정말 말만 부양 아니다지 돈을 쏫아 부었다. 물론 PF 나 브릿지론들이 깨지면 시장에 대한 신뢰도가 많이 박살나 어쩔수없는 정책들 이였다고 생각한다. 대한민국은 높은 경제성장률과 수도권 집중화로 인해 수도권 부동산이 폭등하였다. 한국에서 자산 얘기를 할때 부동산만 나오는 이유는 국내 주식이 테마주 위주로 장이 형성되고 장기 투자 종목이 거의 없다고 보이기 때문 아닐까라고 생각해본다.뭐든 빨리빨리를 좋아하는 민족에게 주식과 채권의 레버리지 없는 수익률은 재미없기 떄문이다.

 

맨날 이거보면 투자 못함

 

어쨌든 주거용 부동산을 기준으로 강남은 거의 전고점 까지 수도권은 대충 전고점 대비 -15~20프로 까지는 올라온거 같다. 나또한 연초에 정성적인 데이터를 기반으로 한국 부동산 시장이 -30%이상 빠진적이 없는것을 감안해 배팅을 하려했던거같다. 물론 PIR 을 얘기한다면 지금도 비쌀수 있다고 생각한다. 그러나 대한민국이 이런식으로 50년 대출, 원금 추후 상환등 미래세대의 부를 미리 끌어 떙겨 쓴다면 PIR 이 조금은 무의미 해지지 안을까 싶다. 물론 이러다 한국의 성장 동력이 멈춘다면 다 무너질 것이다. 

 

 

나는 저출산이 해결되고, 2차전지 혹은 다른 산업에서 한국이 두각을 나타낸다면 이런 걱정들은 무의미 해질것이라고 본다. 하지만 해결되지 않을시 서울과 주변을 제외한 모든 도시들은 거의 전멸할것이라고 생각한다. 그어떤 나라보다도 모든 인프라가 수도에 집중되어있고 자본,자산 또한 서울 한도시에 집중되어있다. 다만 인구가 줄어도 세대수는 늘어날거고 인당 수요면적도 넓어지면서 서울부동산은 20-30년정도는 거뜬히 버티지 안을까 싶다.

 

 

내가생각하는 대한민국 자산시장의 향방은 내 포지션으로 알수있을거같다. 나는 수도권 부동산에 풀롱이다. 앞으로 15년동안 대한민국 부동산을 위아래로 다 발라먹을거다.